Bouskoura centre, le marché du calcul

Dans le premier numéro nous avons regardé Dar Bouazza, où l'acheteur paie la vue. Bouskoura centre est exactement l'inverse : personne n'y achète pour le paysage, on y achète pour un calcul. Et ce calcul se tient.

Ce que la zone coûte aujourd'hui

• Appartement neuf : 9 500 à 11 500 dirhams le mètre carré
• Appartement ancien : 7 000 à 8 500 dirhams le mètre carré
• Loyer mensuel relevé sur la zone : 3 800 à 5 500 dirhams, sur un parc dominé par les T3 et T4
• Rendement brut : 5,2 à 6,5 %
• Tendance : hausse modérée à stable

Mis en face du premier numéro, l'écart est net. En milieu de fourchette, le neuf à Bouskoura centre revient environ 25 % moins cher qu'en arrière plage de Dar Bouazza, et près de 45 % moins cher que le bord de mer. Le rendement, lui, va dans l'autre sens : il monte jusqu'à 6,5 % ici contre 6 % là bas. C'est la définition d'un marché de rendement face à un marché de désir.

Le train change le calcul

C'est l'atout que peu de zones périphériques de Casablanca possèdent. La gare de Bouskoura relie directement la gare de l'Oasis en 14 minutes et Casa Voyageurs en 42 minutes environ. Un salarié qui travaille dans le centre peut donc s'affranchir de la congestion routière, ce qui n'est possible ni à Dar Bouazza ni à la Ville Verte voisine.

Cet accès pèse sur la location. Le bassin d'emploi est immédiat : zone industrielle de Bouskoura, pôle aéronautique de Nouaceur, et Casa Nearshore à 17 minutes. Les T3 trouvent preneur sans vacance prolongée auprès de ces salariés, ce qui explique que le rendement tienne au lieu d'être théorique.

L'équipement santé, l'angle mort de Dar Bouazza

Nous avions signalé dans le premier numéro le manque d'infrastructures de santé sur la frange littorale. Bouskoura centre est le contre exemple : l'Hôpital Universitaire International Mohammed VI, l'hôpital public de Bouskoura, le centre Noor de rééducation et un centre d'hémodialyse sont sur zone ou à proximité immédiate.

Pour une famille qui s'installe à l'année, ce seul écart justifie une partie de l'arbitrage entre les deux zones. Il ne se voit sur aucune annonce.

Ce que montrent nos relevés de terrain

Nos équipes ont relevé 40 points d'intérêt sur Bouskoura centre.

• 25 des 40 points relevés sont des enseignes de franchise, contre 18 sur 40 à Dar Bouazza
• parmi elles, 9 sont positionnées sur le haut de gamme, 11 sur le milieu de gamme, 5 sur l'économique
• la grande distribution et le discount alimentaire sont fortement représentés, ce qui colle au profil de la clientèle résidente
• l'offre scolaire privée marocaine est dense au coeur du centre, l'offre internationale se trouve à la Ville Verte voisine

Ces relevés décrivent l'animation de la zone et son niveau d'équipement. Ils ne fixent pas un prix. Une rue très commerçante n'est pas mécaniquement une rue chère, et nous ne les utilisons jamais pour justifier un mètre carré. Ils servent à comprendre le quotidien réel d'un résident.

Ce qui peut faire dérailler

• La mixité urbaine reste parfois anarchique : des résidences neuves de moyen standing côtoient directement des zones d'habitat insalubre, et deux immeubles séparés de trois cents mètres ne se valent pas
• L'inflation du mètre carré sur le neuf, qui érode l'avantage de ticket d'entrée qui fait tout l'intérêt de la zone
• La sensibilité de la clientèle cible au pouvoir d'achat : le segment salarié de la classe moyenne encaisse mal une hausse des taux ou des prix
• La congestion des accès routiers aux heures de pointe, hors trajet ferroviaire
• La concurrence directe de la frange littorale sur les acheteurs qui hésitent

Ce que nous surveillons pour le prochain numéro

• L'effet de l'aide directe au logement sur le rythme de commercialisation du neuf
• La tenue du rendement si les prix du neuf continuent de monter alors que les loyers suivent moins vite
• L'écart entre prix affichés et prix réellement conclus, que nous mesurons sur nos relevés de transactions

Comment nous établissons ces chiffres

Les fourchettes publiées ici viennent de notre référentiel de zone, tenu par nos experts et confronté aux relevés de terrain. Elles décrivent un intervalle de marché, pas la valeur d'un bien précis. À Bouskoura centre plus qu'ailleurs, la position exacte de l'immeuble dans le tissu urbain fait une différence que la fourchette ne peut pas porter seule. C'est ce que notre estimation en ligne calcule bien par bien. La démarche complète est détaillée sur la page la méthode VALO.