Estimer un terrain à Casablanca.
Un terrain nu ne vaut jamais par sa seule surface : sa valeur dépend de ce que le plan d'aménagement permet d'y construire. Cette page détaille ce qui détermine la valeur d'un terrain à Casablanca, comment VALO l'établit et ce que contient un avis de valeur signé par un expert.
Par Nabil Nour, expert immobilier
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Ce qui fait la valeur d'un terrain
- Le zonage du plan d'aménagement · La zone du plan d'aménagement dans laquelle se trouve le terrain fixe les usages autorisés (habitat, commerce, activité) et les typologies possibles (villas, immeubles, lotissement). Un même terrain peut valoir très différemment selon la vocation que le plan lui reconnaît.
- Le COS, la hauteur et l'emprise au sol · Le coefficient d'occupation du sol, la hauteur maximale autorisée et l'emprise au sol déterminent la surface qu'il est possible de construire sur la parcelle. C'est cette surface constructible, et non la surface du terrain seule, qui détermine l'essentiel de la valeur d'un foncier de promotion.
- La viabilisation · Un terrain déjà raccordé à l'eau, à l'électricité et à l'assainissement, desservi par une voirie carrossable, vaut davantage qu'un terrain à viabiliser : les coûts de raccordement et de voirie se déduisent de ce qu'un acquéreur est prêt à payer.
- Le titre foncier et le statut juridique · Un terrain immatriculé, disposant d'un titre foncier, offre une sécurité juridique et une liquidité que n'offre pas un terrain en réquisition ou non immatriculé. Ce statut influence directement la valeur et les conditions de financement d'un achat.
- La forme et l'accès à la parcelle · La configuration du terrain (régulière ou non), sa façade sur voie, son accès et sa topographie conditionnent la faisabilité et le coût du projet qui peut y être construit.
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Comment VALO procède
VALO commence par la lecture de la zone et du plan d'aménagement applicable : zonage, COS, hauteur, usages autorisés, comme détaillé sur notre page méthode. Pour un terrain destiné à la promotion, la valeur s'établit par un bilan promoteur : ce que la surface constructible autorisée permet de produire, moins les coûts, donne la charge foncière admissible, c'est-à-dire le prix maximum qu'un promoteur peut payer le terrain.
Pour un terrain destiné au lotissement, la même logique s'applique par un bilan lotisseur, qui tient compte du découpage possible et des coûts de viabilisation. Ces deux approches font partie des méthodes de la profession que VALO mobilise selon la nature du foncier ; les paramètres qui engagent un jugement restent fixés par un expert.
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Ce que contient l'avis de valeur
L'avis de valeur VALO pour un terrain est un document signé par un expert : une fourchette de valeur chiffrée, le taux ou le bilan retenu pour l'établir, et les principaux éléments d'appréciation du foncier (zonage, constructibilité, viabilisation). Pour les fonciers de promotion ou de lotissement, l'expertise peut intégrer un bilan promoteur ou un bilan lotisseur détaillé.
Comme tout document VALO, c'est un document d'information privé, établi et vérifié par un expert avant d'être remis : il ne se substitue pas aux documents officiels opposables, ni à la note de renseignements délivrée par l'Agence urbaine. Le détail des formules figure sur la page tarifs.
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Pour qui : vendeur, acheteur, banque, succession, partage
- Vendeur · Fixer un prix de cession cohérent avec ce que le terrain permet réellement de construire.
- Acheteur · Vérifier, avant l'achat, que le prix demandé correspond à la constructibilité réelle et au coût de viabilisation.
- Banque · Documenter la valeur d'un terrain apporté en garantie d'un financement d'acquisition ou de construction.
- Succession · Établir une valeur de référence pour la déclaration et le partage d'un terrain hérité.
- Partage · Disposer d'une valeur admise par l'ensemble des indivisaires avant une sortie d'indivision ou un morcellement.
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