La méthode VALO.

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Quatre regards sur chaque bien

Un bien n'a pas une valeur, il en a quatre dimensions. VALO analyse séparément la zone (dynamique, équipements, connectivité, activité économique, rareté de l'offre), l'immeuble (âge, état, parties communes, sécurité, conformité), le bien lui-même (surface, configuration, état, atouts propres à son type) et son potentiel locatif (loyer, qualité de la signature, risque). Chaque dimension est notée sur une échelle unique de A à E.

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Des critères qui dépendent du type de bien

Un magasin ne s'évalue pas comme un appartement : le flux piéton et le linéaire de vitrine comptent pour l'un, l'étage et la luminosité pour l'autre. VALO applique à chaque type de bien la grille de critères qui lui est propre, des dizaines de critères pondérés, construits par notre expertise du marché casablancais.

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De la donnée relevée sur le terrain

Nos notes ne sortent pas d'un scraping d'annonces. Elles s'appuient sur des relevés de terrain géolocalisés, un référentiel de zones couvrant les plans d'aménagement en vigueur, et une base d'offres qualifiées par nos équipes, enrichis en continu.

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Toutes les méthodes de la profession, chacune à sa place

La valeur est établie par confrontation des méthodes de référence, choisies selon la nature de l'actif :

• La comparaison ajustée · le marché réel, corrigé des qualités propres du bien.
• La capitalisation des revenus · ce que le bien rapporte, rapporté à son niveau de risque.
• L'actualisation des flux (DCF) · pour les immeubles de rapport : revenus, charges et investissements projetés sur la durée de détention.
• Le bilan promoteur et le bilan lotisseur · pour les fonciers : la charge foncière admissible, calculée à partir de ce que le plan d'aménagement permet de construire.
• Les usages de la profession · pour les biens monovalents (hôtels, cliniques, écoles), évalués selon les standards et ratios propres à chaque secteur d'exploitation.
• L'analyse par scénarios · pour les expertises complexes : plusieurs hypothèses de valorisation comparées, le scénario le plus probable argumenté.

L'écart entre les méthodes borne la fourchette : quand elles convergent, la valeur est solide ; quand elles divergent, cela dit quelque chose du bien, et nous vous le disons.

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La valeur prédite, confrontée au marché

VALO ne s'arrête pas à la valeur : il la compare à la réalité du marché. Prix affiché ou prix demandé face à la valeur estimée, l'écart est mesuré et interprété. C'est ce qui transforme une estimation en verdict : opportunité quand le marché demande moins que ce que le bien vaut, risque quand il demande plus.

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L'expert tranche

VALO éclaire, il ne remplace pas le jugement. Les paramètres décisifs, au premier rang le taux de capitalisation, sont fixés par un expert, bien par bien, jamais calculés en aveugle par un algorithme. Chaque expertise réalisée vient en retour affiner le modèle : la méthode apprend du terrain.

Estimer selon le type de bien

Les critères qui font la valeur ne sont pas les mêmes pour un appartement, une villa, un local commercial ou un terrain. Le détail, type par type :

Une question sur l'estimation ? Consultez notre FAQ.