Mers Sultan

Le plan d'aménagement couvre la totalité de l'arrondissement de Mers Sultan, rattaché à la Commune de Casablanca et à la préfecture des arrondissements Al Fida-Mers Sultan, sur une superficie de 367,88 hectares en position péricentrale, à proximité immédiate du centre-ville. Le territoire est limité au nord par Sidi Belyout, à l'ouest par Maârif, au sud par El Fida et à l'est par Essoukhour Assawda ; il enserre en son centre la commune du Méchouar (palais royal), qui ne fait pas partie du périmètre. Ses grandes voies de délimitation sont la Nationale 1 (boulevard de la Résistance) au nord, le boulevard El Fida au sud, la route des Ouled Ziane à l'est et l'avenue 2 Mars à l'ouest. Le périmètre exact est défini par une liste de 126 points de coordonnées annexée au règlement.

Le plan d'aménagement, élaboré par l'autorité d'urbanisme, porte sur un territoire déjà entièrement urbanisé et retient comme axe central le renouvellement urbain, en particulier pour la partie sud de l'arrondissement dont le tissu ancien, dense et par endroits menaçant ruine, est identifié par le SDAU révisé de 2014 comme zone de régénération urbaine. Le règlement découpe le territoire en sept zones : une zone urbaine générale (ZUG) au nord le long du boulevard de la Résistance, une zone AM de mise en valeur du boulevard Mohammed VI, des zones B d'immeubles à l'alignement, une zone D de villas au nord-ouest, des zones E d'habitat collectif, un secteur de sauvegarde ES (ensemble urbain Bousbir) et trois zones de projets urbains. Ces trois projets urbains sont l'îlot de la Régie des Tabacs (5,11 ha, bâtiment patrimonial de valeur exceptionnelle), deux îlots au nord de Derb El Kabir (4 ha) et le site de l'Agence de Logements et d'Équipements Militaires (10,13 ha), tous destinés à des projets mixtes créant de nouvelles centralités. Le boulevard Mohammed VI, épine dorsale commerciale du territoire, doit être élargi à 44 mètres et fait l'objet d'une étude architecturale spécifique. Le plan intègre un dispositif de protection du patrimoine bâti à quatre niveaux (valeurs A, B, S, D) plus l'ensemble Bousbir, avec une proposition d'inscription au patrimoine national d'un quartier de 134 bâtisses patrimoniales. Il prévoit aussi la lutte contre l'habitat insalubre et menaçant ruine, la revitalisation de la gare ferroviaire de Mers Sultan par l'ONCF et la création d'une nouvelle gare RER à l'emplacement du marché aux grains. Enfin, le règlement combine règles fixes et règles alternatives, ces dernières permettant sous conditions une majoration de la surface constructible plafonnée à 25 %. La population à terme d'urbanisation est estimée à environ 100 000 habitants.

Le rapport recense 107 équipements publics existants sur le territoire (hors espaces verts) mais note que le bilan du plan précédent de 2014 reste inférieur à 50 % de réalisation ; les déficits relevés portent notamment sur les piscines, les salles couvertes, les maisons de culture, l'hôpital de proximité et les lycées qualifiants, tandis que l'offre en écoles primaires est excédentaire. Les espaces verts existants totalisent 7,31 ha, soit 0,56 m² par habitant contre un minimum de 10 m² recommandé par l'OMS, le parc Murdoch (3,98 ha) étant le plus grand espace vert de l'arrondissement. La desserte en transports est étoffée : tramway T2 en service, lignes T3 et T4 en travaux, 25 lignes de bus, gare ferroviaire Casa-Mers Sultan (à revitaliser, avec une nouvelle gare RER projetée), gare routière Ouled Ziane et trois stations de grands taxis. Le plan réserve du foncier pour de grands équipements, notamment un lycée et un hôpital, et impose une cession de 10 % sur les parcelles de plus de 5000 m² pour contribuer aux équipements publics.

Le rapport décrit un tissu mixte très dense (plus de 34 000 habitants au km²) associant immeubles d'habitat collectif à l'alignement, un secteur de villas peu dense au nord-ouest (zone D, 47,32 ha) et une très forte vocation commerciale : kissarias, marchés et commerces en rez-de-chaussée concentrés le long du boulevard Mohammed VI, avec un périmètre commercial au sud couvrant plus de 77 ha, soit 20,92 % de l'arrondissement. La partie sud correspond à un tissu ancien édifié entre 1917 et les années 1950-1960, avec 126,16 ha de quartiers recensés comme menaçant ruine. La population est en baisse entre les recensements de 2014 (129 076 habitants) et de 2024 (97 529 habitants), et le rapport indique que plus de 52 % des habitants sont locataires.